第一千九百六十九章 改造热身（求订阅）
杨橙之所以要来美国银行体育场的项目资料，也是想多了解下竞争对手的动向，在美国地产界，公认的一个难题就是旧城改造。
正是因为难，变相将更多的对手阻挡在门槛之外，这也意味着旧城改造领域是一片巨大的蓝海。
关于美国城市显得很破旧的问题，其实很多刚来美国的人都有过疑问，甚至是失望。
因为想象中的高楼大厦和灯红酒绿并没有出现，就比如整个洛杉矶，就像一个超级整洁、安静的乡镇，除了少数城市的市中心有不多的高楼外，大多地方都是一至二层平房，去问问当地人，你会惊讶的发现很多建筑居然是1900年左右建设的，而占大多数的是6、70年代的建筑，8，90年代的房子算是新的。
而今天的Z国，就不说沪市、京城这种超级大城市了，就连二三线小城市都已经发展的非常现代化，如果你在国外呆个几年，冷不丁再回国一看，保准你哪哪都不认识，不靠导航根本找不到路，各种高架桥能把你绕晕，且夜生活超级丰富，这就是巨变。
可到了美国，晚上居然找不到几个酒吧，纸醉金迷的夜店倒是不少，更看不到豪华餐厅、大浴场、网吧、卡拉ok，哪怕呆上20年，城市建设和城市生活，也几乎没有太大改变。
其实，这跟生活习惯有关，美国虽然不像Z国到处都是大饭馆和各种娱乐场所，但是，他们的精神生活是很丰富的，只是他们的工作压力、社会交往方式、城市规划等美国文化，导致美国人过着和Z国人不一样的业余生活。
比如，在大城市的中心，几乎每天都有各种艺术展览、音乐会等高雅艺术活动；一年四季有不间断的全国性体育赛事，NBA、棒球、橄榄球、高尔夫球联赛等。
到处都有可以钓鱼、狩猎的国家公园和原始森林，民众中流行时尚体育运动，如飞行、冲浪、滑板、帆船、滑雪、潜水、攀岩、健身、自行车，每个城市、社区都有比较实用的小型图书馆，里面学习、看书的人满为患，一到周末，各地的风景名胜和海滨也都是人，有时连停车都要停出几公里以外。
除了特定节日和周末，平常工作日，去夜店的人还是相对较少的，而且大多数是年轻人，总之，估计除了拉斯维加斯，你很难在美国其它城市体验到‘纸醉金迷’。
再说回建筑的问题，很多人认为美国不仅仅不热闹，还很“落后”，到处都是低矮的房子，连ZF和学校里也是落后古老的建筑，这倒也是事实。
但并不能说是破旧，在美国人看来，如果一个房子的租金合理、维护成本合理、功能齐全、使用安全，为什么要推到重建呢？
老百姓会考虑重建的成本和收入的变化，还有增值后要给ZF多交的地产税。
一个刚到美国的留学生，租到100年前建的房子千万别惊讶、千万别惊慌，因为在那个时候，你现在的所处的房子就是豪宅，所以质量问题不用担心，偶尔有漏水找房东就好，大多数美国人的动手能力都很强，没办法，人工太贵，能省就省点吧。
至于吐槽的那些公共设施的建设来说，州长、市长其实说了不算。
ZF想修建他们的办公楼就不可能，因为每笔财政支出都要上市议会讨论，议会的席位掌握在不同dang派的议员手里。
想给一届ZF建造一个富丽堂皇的办公楼基本是天方夜谭，别说建办公楼，有时连ZF的一些部门都可以被老百姓削减掉。
美国有一座叫蒙诺维亚的小市，连JC局和消防局都没有，日常巡逻和破案、消防都委托给了隔壁的阿凯迪亚市！相当一个外包服务合同。
不仅仅一个小城市是这样，就是大城市、郡县、州的管理也一样，财政收入和支出其实都是根据选民的意见进行管理的。
如果选民不同意翻新一条路，那么就只能修修补补，所以，今天来到美国能够看到的，美国的路上到处都是补丁。
洛杉矶最旧的一条高速公路110号，五十年代初投入使用，虽然窄，修补多次，但是和国内建了没几年就坑凹不平，几近报废的道路相比，这样的建筑质量没什么可吐槽的，还是那句话，既然能用，为什么要重修？
洛杉矶还有一条著名的“断头”高速公路，叫710高速公路，原设计它要通过巴沙迪那老城，但当地居民认为这是历史名城，不能被一条现代的高速路穿过，所以有很多社团和居民反对，由于投票人数总是达不到规定票数，所以几十年过去了，它仍旧不能贯穿巴沙迪那市。
不仅仅是修路的问题，ZF和学校，邮局、警局、移民局、税务局都不会盖高楼，不是在老旧的楼里办公，就是租赁普通的商业大楼。
这就能够理解为什么旧城改造在美国困难重重的原因，但谁都知道，只要能啃下这块骨头，美国的富豪榜，估计要发生天翻地覆的变化了，霸榜的不再是互联网公司的老板，而是地产界的巨头！
远山曾经参与过一段旧城改造项目，但那个项目涉及到的居民不多，说白了就是没有侵犯百姓的利益，所以通过的很顺利，也算是练手了。
可真要牵涉到普通百姓的利益，这事儿可就难办了。
先要争取议会的同意，接着才要想办法做通老百姓的工作，最后才是钱的问题。
也就是说一个项目想要开建，远山必须要打通两个难关。
不过幸运的是，在体育场这个项目建造的时候，远山已经成功打通了议会的关系，他们现在正在做的，就是拿出一份足够有说服力的改造方案。
前不久，市议会刚刚通过了一个地铁站的项目，就位于洛杉矶市中心的第二街和百老汇街的交汇处下方，一旦这个地铁站项目落成，乘客可以从这里登上前往圣塔莫尼卡，帕萨迪纳和长滩的列车。
而远山资本之所以全力推动地铁站这个项目，就是想在这块地皮智商，修建一座高层大厦，设有办公空间，多户住宅单元和街头零售店。
项目规划为30层高楼，将跨越春街和百老汇之间的第二街整条街，项目内容将包括建设107套住宅单元，约534000平方英尺的办公空间和7200平方英尺的底层零售空间。
值得一提的是，这座建筑的设计，有一部分是罗玥公司完成的，效果图出来后，在市议会内引起了不小的反响，这座近450英尺高的建筑物，将由一系列堆积的‘玻璃盒子’组成。
每一个独立的立方体错落堆叠，是用于为居民和办公空间租户创建一系列露天平台。
额外的开放空间计划在春街和百老汇街之间用人行通道来分割，提供通往相邻车库的通道。
该项目坐在的位置以及毗邻的停车场，曾经是时代镜报广场综合大楼的附属建筑，换句话说，这里本身就归《洛杉矶时报》所有，但因为涉及到一小部分的居民用地，所以推进的过程中遇到了不小的阻碍。
当地的居民不希望搬迁，更不希望自家的百年建筑遭到破坏，所以联名上书市ZF，表达了诉求，在最开始的投票过程中，更是全员投了反对票。
不过远山方面，强行绑架了市议会，因为地铁站项目是他们的诉求，当开发商和议会在项目问题上达成一致，问题就容易了不少。
一面给钱一面通过ZF做工作，一手大棒一手甜枣，最终还是取得了居民的同意。
项目建成后，这将是方圆几公里内，唯一一座高楼，无疑是洛杉矶市中心一道亮丽的风景线。
保守估计，远山将在这个项目上收入超过2亿美元的净利润，也难怪杨橙这么上心了。
但问题是，仅仅涉及不到100个局面的改造项目，都因此公关了将近半年时间，若是涉及1000个甚至上万的居民呢？
想想头都老大，不过值得庆幸的是，洛杉矶老城复兴计划，是大势所趋，也是未来十几年，洛杉矶主要的发展方向。
从这个角度来说，远山资本也是有强力盟友支持的。
洛杉矶的旧城改造是一块大蛋糕，包括HKS在内的业内多家知名建筑企业，无不凯觑，远山想要跟他们竞争，还是要付出相当大代价的。
幸好这次杨家站队选择正确，是时候该收割一波红利了。
在此之前，远山将全力争取另一座加州小城的改造项目，比起洛杉矶的12寸大蛋糕，小城改造顶多也就相当于4寸的小蛋糕，一个人也吃得下。
这座城市是弗雷斯诺，位于加州中部的一座农业城市，占地296平方公里，弗雷斯诺市交通便利拥有多条高速路，包括加州99、180、41号公路从中穿过，连接弗雷斯诺和优胜美地国家公园，旧金山硅谷地区，和洛杉矶地区。
值得一提的是，弗雷斯诺将拥有加州第一个高速铁路站，该高铁计划在2029年之前连通洛杉矶和圣何塞，正是提前收到了风声，远山才将目光看向了这座小城，如果说地铁站上面的30层高楼计划只是开胃小菜。
那么弗雷斯诺的改造，就相当于头盘了。
正是因为难，变相将更多的对手阻挡在门槛之外，这也意味着旧城改造领域是一片巨大的蓝海。
关于美国城市显得很破旧的问题，其实很多刚来美国的人都有过疑问，甚至是失望。
因为想象中的高楼大厦和灯红酒绿并没有出现，就比如整个洛杉矶，就像一个超级整洁、安静的乡镇，除了少数城市的市中心有不多的高楼外，大多地方都是一至二层平房，去问问当地人，你会惊讶的发现很多建筑居然是1900年左右建设的，而占大多数的是6、70年代的建筑，8，90年代的房子算是新的。
而今天的Z国，就不说沪市、京城这种超级大城市了，就连二三线小城市都已经发展的非常现代化，如果你在国外呆个几年，冷不丁再回国一看，保准你哪哪都不认识，不靠导航根本找不到路，各种高架桥能把你绕晕，且夜生活超级丰富，这就是巨变。
可到了美国，晚上居然找不到几个酒吧，纸醉金迷的夜店倒是不少，更看不到豪华餐厅、大浴场、网吧、卡拉ok，哪怕呆上20年，城市建设和城市生活，也几乎没有太大改变。
其实，这跟生活习惯有关，美国虽然不像Z国到处都是大饭馆和各种娱乐场所，但是，他们的精神生活是很丰富的，只是他们的工作压力、社会交往方式、城市规划等美国文化，导致美国人过着和Z国人不一样的业余生活。
比如，在大城市的中心，几乎每天都有各种艺术展览、音乐会等高雅艺术活动；一年四季有不间断的全国性体育赛事，NBA、棒球、橄榄球、高尔夫球联赛等。
到处都有可以钓鱼、狩猎的国家公园和原始森林，民众中流行时尚体育运动，如飞行、冲浪、滑板、帆船、滑雪、潜水、攀岩、健身、自行车，每个城市、社区都有比较实用的小型图书馆，里面学习、看书的人满为患，一到周末，各地的风景名胜和海滨也都是人，有时连停车都要停出几公里以外。
除了特定节日和周末，平常工作日，去夜店的人还是相对较少的，而且大多数是年轻人，总之，估计除了拉斯维加斯，你很难在美国其它城市体验到‘纸醉金迷’。
再说回建筑的问题，很多人认为美国不仅仅不热闹，还很“落后”，到处都是低矮的房子，连ZF和学校里也是落后古老的建筑，这倒也是事实。
但并不能说是破旧，在美国人看来，如果一个房子的租金合理、维护成本合理、功能齐全、使用安全，为什么要推到重建呢？
老百姓会考虑重建的成本和收入的变化，还有增值后要给ZF多交的地产税。
一个刚到美国的留学生，租到100年前建的房子千万别惊讶、千万别惊慌，因为在那个时候，你现在的所处的房子就是豪宅，所以质量问题不用担心，偶尔有漏水找房东就好，大多数美国人的动手能力都很强，没办法，人工太贵，能省就省点吧。
至于吐槽的那些公共设施的建设来说，州长、市长其实说了不算。
ZF想修建他们的办公楼就不可能，因为每笔财政支出都要上市议会讨论，议会的席位掌握在不同dang派的议员手里。
想给一届ZF建造一个富丽堂皇的办公楼基本是天方夜谭，别说建办公楼，有时连ZF的一些部门都可以被老百姓削减掉。
美国有一座叫蒙诺维亚的小市，连JC局和消防局都没有，日常巡逻和破案、消防都委托给了隔壁的阿凯迪亚市！相当一个外包服务合同。
不仅仅一个小城市是这样，就是大城市、郡县、州的管理也一样，财政收入和支出其实都是根据选民的意见进行管理的。
如果选民不同意翻新一条路，那么就只能修修补补，所以，今天来到美国能够看到的，美国的路上到处都是补丁。
洛杉矶最旧的一条高速公路110号，五十年代初投入使用，虽然窄，修补多次，但是和国内建了没几年就坑凹不平，几近报废的道路相比，这样的建筑质量没什么可吐槽的，还是那句话，既然能用，为什么要重修？
洛杉矶还有一条著名的“断头”高速公路，叫710高速公路，原设计它要通过巴沙迪那老城，但当地居民认为这是历史名城，不能被一条现代的高速路穿过，所以有很多社团和居民反对，由于投票人数总是达不到规定票数，所以几十年过去了，它仍旧不能贯穿巴沙迪那市。
不仅仅是修路的问题，ZF和学校，邮局、警局、移民局、税务局都不会盖高楼，不是在老旧的楼里办公，就是租赁普通的商业大楼。
这就能够理解为什么旧城改造在美国困难重重的原因，但谁都知道，只要能啃下这块骨头，美国的富豪榜，估计要发生天翻地覆的变化了，霸榜的不再是互联网公司的老板，而是地产界的巨头！
远山曾经参与过一段旧城改造项目，但那个项目涉及到的居民不多，说白了就是没有侵犯百姓的利益，所以通过的很顺利，也算是练手了。
可真要牵涉到普通百姓的利益，这事儿可就难办了。
先要争取议会的同意，接着才要想办法做通老百姓的工作，最后才是钱的问题。
也就是说一个项目想要开建，远山必须要打通两个难关。
不过幸运的是，在体育场这个项目建造的时候，远山已经成功打通了议会的关系，他们现在正在做的，就是拿出一份足够有说服力的改造方案。
前不久，市议会刚刚通过了一个地铁站的项目，就位于洛杉矶市中心的第二街和百老汇街的交汇处下方，一旦这个地铁站项目落成，乘客可以从这里登上前往圣塔莫尼卡，帕萨迪纳和长滩的列车。
而远山资本之所以全力推动地铁站这个项目，就是想在这块地皮智商，修建一座高层大厦，设有办公空间，多户住宅单元和街头零售店。
项目规划为30层高楼，将跨越春街和百老汇之间的第二街整条街，项目内容将包括建设107套住宅单元，约534000平方英尺的办公空间和7200平方英尺的底层零售空间。
值得一提的是，这座建筑的设计，有一部分是罗玥公司完成的，效果图出来后，在市议会内引起了不小的反响，这座近450英尺高的建筑物，将由一系列堆积的‘玻璃盒子’组成。
每一个独立的立方体错落堆叠，是用于为居民和办公空间租户创建一系列露天平台。
额外的开放空间计划在春街和百老汇街之间用人行通道来分割，提供通往相邻车库的通道。
该项目坐在的位置以及毗邻的停车场，曾经是时代镜报广场综合大楼的附属建筑，换句话说，这里本身就归《洛杉矶时报》所有，但因为涉及到一小部分的居民用地，所以推进的过程中遇到了不小的阻碍。
当地的居民不希望搬迁，更不希望自家的百年建筑遭到破坏，所以联名上书市ZF，表达了诉求，在最开始的投票过程中，更是全员投了反对票。
不过远山方面，强行绑架了市议会，因为地铁站项目是他们的诉求，当开发商和议会在项目问题上达成一致，问题就容易了不少。
一面给钱一面通过ZF做工作，一手大棒一手甜枣，最终还是取得了居民的同意。
项目建成后，这将是方圆几公里内，唯一一座高楼，无疑是洛杉矶市中心一道亮丽的风景线。
保守估计，远山将在这个项目上收入超过2亿美元的净利润，也难怪杨橙这么上心了。
但问题是，仅仅涉及不到100个局面的改造项目，都因此公关了将近半年时间，若是涉及1000个甚至上万的居民呢？
想想头都老大，不过值得庆幸的是，洛杉矶老城复兴计划，是大势所趋，也是未来十几年，洛杉矶主要的发展方向。
从这个角度来说，远山资本也是有强力盟友支持的。
洛杉矶的旧城改造是一块大蛋糕，包括HKS在内的业内多家知名建筑企业，无不凯觑，远山想要跟他们竞争，还是要付出相当大代价的。
幸好这次杨家站队选择正确，是时候该收割一波红利了。
在此之前，远山将全力争取另一座加州小城的改造项目，比起洛杉矶的12寸大蛋糕，小城改造顶多也就相当于4寸的小蛋糕，一个人也吃得下。
这座城市是弗雷斯诺，位于加州中部的一座农业城市，占地296平方公里，弗雷斯诺市交通便利拥有多条高速路，包括加州99、180、41号公路从中穿过，连接弗雷斯诺和优胜美地国家公园，旧金山硅谷地区，和洛杉矶地区。
值得一提的是，弗雷斯诺将拥有加州第一个高速铁路站，该高铁计划在2029年之前连通洛杉矶和圣何塞，正是提前收到了风声，远山才将目光看向了这座小城，如果说地铁站上面的30层高楼计划只是开胃小菜。
那么弗雷斯诺的改造，就相当于头盘了。